マンション購入か賃貸か

興味があるので定期的に調べてます

新聞に入ってくるチラシを見ると下の方に管理費と修繕積立金と駐車場料金の記載

その合計を見ると、普通に2LDKに住めるだけの毎月の維持費

それだけあれば、中古一軒家買って毎月払う金額と同じ

バカじゃないのと思う

いろんな人が独自の考えで試算して語られています

不動産業界の人が多いかな

賃貸は毎月家賃を捨てるようなもの

マンションを買えば資産になる

年をとると、老人は賃貸に住みづらくなる

色々な勧誘で巧みに惑わせる

マンション購入した場合　40年間の総住居費

例　新築5000万円のマンション

頭金500万

借入金4500万

購入時諸経費200万

利息1%、35年元利金等返済で835万円（変動金利だから水物だね）

管理費・修繕積立金月3万円で1440万円

40年住んだら修繕積立金はどんどん上がっていくし、建て替え問題も出てくる

3万円という考えは、甘過ぎる。たぶんもっと上がる

固定資産税・都市計画税年15万と仮定600万円

全部で8075万円

40年後に建物の価値が20%まで落ち込んでいると思うので

売却想定額1000万円手数料36万円で手取り964万円

差引実質総住居費7111万円

賃貸の場合

入居時に家賃3ヶ月分、2年に一度の更新手数料、10年に一度の引越し1回20万円

最初10万円くらいで子供ができて14万円くらい、子供が独立して夫婦だけになったので10万円と考える

面倒なので月12万円として考えると

家賃12万円で40年間で5760万、入居費用2ヶ月4回で144万、更新料1ヵ月16回で192万、引越し20万4回で

総住居費6176万円

比較するとあまり変わらない

投資の本にこんなことが書いてあります

・中流以下の人間はお金のために働く。金持ちは自分のためにお金を働かせる

・金持ちは資産を手に入れる。中流以下の人たちは負債を手に入れて資産だと思い込む

・持ち家は資産ではない。家計からお金を吸い取っていくから、それは負債

本から抜粋

私も、かつては何度も家を買う誘惑に駆られました。世間では、「家賃を払うのはもったいない」

「家はなるべく早く買うべき」「持ち家は資産になる」などという常識が蔓延していました。

会社の同僚もみな同じだったと思います

でも、家を買うと、事業や投資のための種銭がほとんどなくなっていましまいます。

種銭がなければ、お金を自分のために働かせることができない。

しかも、家は人に貸さない限り、お金をまったく生みません。

もし家を買っていたら資産は築けなかったとおもいます。いまだに住宅ローン地獄で、会社をクビになったら

どうしようと怯える生活になっていたでしょう。

住宅のセールスマンの言葉に騙されてはいけません。彼らはあなたの資産形成など二の次です

住宅を売ることが仕事なのですから

こう書かれています

金に働いてもらう

現在、投資信託でリートという不動産投資信託でお金を運用しています

ワールドリートセレクションアジアというシンガポールを中心とした不動産投資信託です

毎月分配金があります

少し前までは70円でした

100万投資すると13000円ほど毎月入ってきます

1000万円だと毎月13万円です

しかしコロナ、ウクライナの影響もあり分配金価格が下がり35円に減額されました

100万円で毎月6500円ほど入ってきます

これをNISA枠で運用するので分配金から20.315%引かれませんそれを再投資しています。

雪だるま式に口数が増えていくので放っておけば毎月の分配金も増えて行きます

これが、お金に働いてもらうということです

2024年から始まる新NISAでは、毎月分配型の投資信託は除外されるので乗り換える予定です

http://www.nomura-am.co.jp/special/kizoku/

配当貴族という投資信託でこれは2028年までなので

無期限のこちらに乗り換えます

http://www.nomura-am.co.jp/fund/funddetail.php?fundcd=140687

2018年2月27日から2023年2月27日までの基準価額のグラフを添付します

その間に、アメリカの急激な金利上昇によってダウは下がり、コロナ、ウクライナ問題がありました

5年で倍になってます

担当の今村証券の坂下さんと話をしましたが、組み入れ銘柄64の中で増配を見送ったりしたら銘柄から外し入れ替えます

連続増配をやめるのですから株価は下がります。なので損失が出ますが入れ替えた後にまた戻ってくので長い目で見れば問題ないです

日経平均はアメリカに左右されます。

そのアメリカの中でも連続増配を続けている超安定株のみを対象としたS &P500のなかでもさらに厳選された銘柄で構成されている投資信託

現在のNISAは、つみたてNISAとNISAを併用できなかった

新NISAでは、併用可能なので成長投資枠で240万投資し、つみたて投資枠で毎月1〜2万くらいを積み立てて買い付けていく

240万の枠で買う時期は、毎年一番下がる率が強い3月の第2週

話は、逸れましたが。

お金に働いてもらうというのはこういうことです。

マンションについては疑問点がたくさんあります

ローンを払い終わる頃に、建て替え問題が出てくる

入居者の半分以上が年金生活者だったら、建て替えできないでしょ

価値はどこまであるのか？

住む予定もない子供が相続したら毎月管理費と高くなってしまっている修繕積立金を払い続けることになる

その頃には、老人も減り、若者も減り、空き家だらけの世の中

中古のバタバタのマンションなんて売ろうと思っても売れない時代になるのでは？

ヒロユキが上手いこと言ってます

不動産屋には言えない本音バシバシです

・買った瞬間に3割価値が下がる

・貧乏人ばかり住んでいるところだと管理費とか滞納してる人がいて大型修繕ができなくて住めなくなっちゃうマンションがポコポコ出てくる

・子供は、だいたい20年でいなくなる。

色々な人が言っているけど、ライフスタイルに合わせて賃貸の規模を変化させた方が得

・山手線の内側で土地を買えるんであれば、それは価値が上がる可能性が高いので、買いの可能性はあると思います。でも残念ながら４、５千万円で買えるレベルの金額だと、２３区内で買えたとしても足立区とかだと思うんすよね。そうすると残念ながら駅からも遠いし、地価が下がるっていう可能性が高いので、買ってもしょうがないよねってなる可能性が高いので、お金がないのであれば賃貸のほうがいいんじゃないかなって思います。

・老人になると賃貸を貸してくれなくなるから買った方が良い

これに対しては、貯めたお金で安い賃貸になっているマンションを買えば良い

70や80になったらもう働く必要もないから駅前に住む必要もないし、都内に住む必要もない

イオンの前とかの安いマンションを300万円で買って生活する

・タワマンは、廃墟化した熱海のリゾートマンションと同じ結末になる

バブル時代に建てられた熱海などのリゾートマンションのなかには、資産価値が下がって売るに売れず、廃墟化しているものがあります。数十年後、いまのタワマンも同じ運命をたどるんじゃないでしょうか。

たぶん数十年後には環境の悪さから居住者が離れていくでしょう。すると、管理費や修繕積立金が足りなくなって、壁や水道管の補修がすぐできなくなったり、警備員を雇ったりすることが難しくなります。

そうなるとますます資産価値が下がり、売るに売れなくなり、ボロくなったタワマンにがまんして住むほかない

別の書き込みを見ていると

マンションを購入するということは、株を買うのと同じ

1銘柄を7000万円かけて購入

買った途端に3割下がる

年数がたつにつれ下がっていく。

そんなリスクのある投資をするのはバカ。

分散投資が理想。

そう考えると、賃貸に住み余ったお金を投資し、お金に働いてもらって貯金額を増やすのがベストだと思う

不動産屋でなく、公認会計士さんは、

、築35年の中古マンションを売るとしても、その価格は半値の3,000万円くらいまで下がっているんじゃないかな?　それなら、家賃12万円くらいの賃貸に住みながら、インデックス・ファンドを毎月3万円ずつ買い続けていれば、35年後には3,000万円になっているよ。3,000万円を貯めることができれば、どちらでもいい話だけど、トータルの支払い額は、賃貸に住んだほうが断然安くなる可能性が高いね。

富山の場合。

昔、富山駅周辺数キロは、高いし、空き家がないから、郊外に土地を買って家を建てた

それから数十年たち、郊外に建てた人も定年を迎え、街中の親世帯の家は空き家になりポツポツとす抜け状態

富山駅から離れた場所は、土地がどんどん下がり空き家も増え、バーゲン状態

まだまだ住めるのに、住人の方にガタがきて住める家だけが取り残されている

土地と家を合わせて1000万円以下なんてたくさんある

そういうところを購入し、家のどこがダメになるのか、メンテナンスにいくらかかるのかを不自由ともに学んで理想の家を立てるのがベスト

例えば富山の立山町役場

https://www.town.tateyama.toyama.jp/index.html

役場として空き家を仲介しています

https://www.town.tateyama.toyama.jp/teijyu/akiya/5413.html

具体的には