相続した土地を売却するとき
①譲渡価額－②取得費（購入価額－減価償却費）－③譲渡費用－④特別控除
＝課税される譲渡所得金額
最終の所得金額に20.315%の所得税が課税されます
例えば、譲渡価格が3000万円で取得費が1350万だったとする
ここから壊した費用とか色々で360万円ほど引いて手元に1290万円残ったとする
納める税金は、20.315％なので約262万円
しかし、大昔からある家で、土地をいつ、いくらで取得したかもわからない場合。
「概算取得費」といって、「この金額で購入したとみなしましょう」と定められた金額になる
概算取得費は、譲渡価格の5％とされている
なので上の例だと
3000万円の5%で取得費150万円
なので3000万円-150万円-360万円で2490万円
これの20.315%は505万円を所得税として納税することになります
特例があります
相続した家を売った場合、3000万円の控除が受けられる
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」
- 売却した人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋及び土地を取得したこと
- 被相続人（亡くなった人）が相続開始直前まで住んでいたこと
- 譲渡価格が1億円以下であること
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始の日から3年目の12月31日までに売却すること
- 2023年（令和5年）12月31日までに売却すること
- 取り壊した場合にはその敷地を賃貸していないこと
更地にして売却した場合もOK
相続して3年以内なので注意。
これを利用すると所得税は0円ですね
もう一つの特例が
「3,000万円特別控除」
現在、住んでいる土地建物を売ったときの話。
親から、相続した。
その後、5年以上住んでいる
その家に住所もある
固定資産税、電気代、水道代、町内会費などは払っている
寝泊まりしている
その場合、居住していたということになる
しばらくして売ったら、3000万円の控除が使える
条件は、
3,000万円控除」を利用するためには様々な条件があります。
- 自分が今住んでいる土地や家である。
- この特例を受けるためだけの目的として入居した家ではない（節税対策ではない）。
- 別荘など娯楽や保養のための家ではない。
- 売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない（3年に一度しか使えない）。
- 住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却している。
- 売る相手が配偶者や兄弟といった、生計を一つにする親族ではない。
特に、マイホームから既に転居している場合には、「住まなくなった日から3年目の年末までに家屋を売却する」という期限にご注意ください。
マイホームを取壊したときは土地のみでも使える
マイホームを取り壊して土地を売却したときにも、3,000万円控除を使えるケースがあります。
- 取り壊し後１年以内に譲渡契約を締結すること。
- 居住の用に供さなくなった日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却。
- 売却までの間に土地を貸していないこと。
建物は取り壊さずに敷地の一部を売却した場合や、居住用の土地より庭や駐車場の方が広いといった場合には3,000万円控除は使えない可能性がある
取り壊し1年以内という条件なので、取り壊さず、契約後、更地にするという条件で
売却の広告を出した方が良いですね
以上のことにより
定年を迎えたのなら空き家に引っ越してしばらく住んで実績を積み、3000万円の控除使った方が良い