マンションってなに?

富山駅前で駅から徒歩3分4LDK

14階建て64戸のマンション

専有面積119.89平方メートル(36.3坪)

マンションの価格が7095万円

管理準備金6万円(一括払い)

修繕積立基金44万3600円(一括払い)

管理費1万8900円/月

修繕積立金1万3200円/月

町会費500円/月

駐車場12000円/月


マンション購入時に年率1.5%、25年間のローンを組んだとしたら

金利だけで、1323万円ほど


35歳で購入したとして70歳時点を考えてみました

マンション購入費用7095万円

支払利息は、1323万円

管理費や、修繕積立金、町会費、敷地内の駐車場は不課税

管理準備金6万円

修繕積立基金44万3600円

管理費、修繕積立金、町会費、駐車場を25年間払ったとして

月44600円

年53万5200円

25年間で1338万円

全部を合計すると

9806万3600円

修繕積立金は、老朽化とともに値上がりしていきます

購入費用とは別に利息や毎月の支払いだけで

25年間で2711万円発生します


25年後のマンションにどれだけの価値があるのか?

70歳という年齢は定年退職している年齢

マンション建て替え問題も生じます

子供達は独立していて別に家を持っていたら、

住む予定もない

所有しているだけで毎月の管理費や修繕積立金を請求される物件を相続する面倒さ

土地は共有なので自由にできない

建て替え時に全員の賛同が得られるのか?

中には年金暮らしの人も多数いるはず

不動産屋は、駅前の一等地なら逆に価値が上がるケースもありますとか不確定なのに自信ありげに語ったりします

25年後にその不動産屋が存在しているのか?

担当者は、とっくにやめているはず


同様の間取りの家を建てたら?

土地代が1000万円くらいの土地を探す

街中の優良地がこれからどんどん出てきます

子供たちは郊外に家をもう建てている。

年をとった両親が亡くなり、家を売却

建物を壊すのにも費用がかかります

年寄りが亡くなり、町が、す抜けになって空き地だらけになるのはわかっています

坪単価50万くらいの36坪の建物を建てたら、1800万円

頭金500万、年利1.5%で25年ローンで2300万円借りると

支払利息は、362万円ほど

マンションと違い毎月かかる費用は町会費500円のみ

15年ごとに外壁塗装をすると考えると2回で200万円の費用がかかるとします

駐車場料金はかかりません

25年間で計算すると

2800万円

362万円

町会費15万

修繕費200万

全部で3377万円

共働きなら繰上げ返済すると思うので、支払利息は半額くらいになるでしょう

マンションを買った場合の利息、管理費などの毎月の支払い合計よりすこし多いくらい


購入し家を建てた自分たちが寿命で死んだ場合。

孫が、そこに住んだり、壊して家を建てたり有効活用ができます

更地にすれば、割と簡単に売れます


老朽化したマンションほど面倒なものはありません

グーグルで「マンション 老朽化問題」で検索

  • 設備の劣化や不具合の発生
  • 古いコンクリートにはひびが入り、ひび割れをそのままにしておくことで、雨漏りの発生リスク
  • 配管の老朽化
  • 管理費や修繕費は数年おきに上昇していきます。管理費を上げることで、居住者の負担が増えてしまい、居住者が離れていってしまう
  • 耐震性の低さによる安全面の不安
  • 空室率の増加による廃墟化
  • マンション内の空室率が30%を超えると、修繕費や管理費が不足して管理組合が機能しなくなり、マンションのスラム化や廃墟化が進んでしまう
  • 資産価値の低下
  • マンションの資産価値は新築時が最も高く、築10年前後を境に、坪単価がなんと3分の2程度まで落ち込んでしまうことが現実
  • 築30年以上経過しているマンションでは、よっぽど丁寧に老朽化への対応をしていない限りは、マンションの価値を保つことは非常に困難
  • 建て替えの際にも、住民の80%から合意が必要となる

老朽化したマンションは売却できるのか

  • 基本的には売れにくい
  • 設備の古さや空き家による治安の悪さの不安から、老朽化したマンションの売却は、普通のマンションよりも難しい

不動産関係者は、マンションに価値があると言って売ろうとします

これからどんどん老朽化マンション問題が表面化してきます

セールストークに惑わされず行動しましょう


賃貸ではどうなのか?

車があると考えて4LDKを賃貸した場合

一戸建てを借りるのもアリです

この場合、駐車場料金はかかりません

月9万円前後、管理費月6000円、駐車場12000円と考えると

25年間で3240万円


マンションを購入して25年間で9800万円ほど払うことを考えるなら

賃貸の方がマシです

都内や、交通の便の良い土地を借りたとして25年で5000万払ったとしてもまだトクです

この前読んだ株の本

不動産は、持たないで賃貸が良い

余ったお金を投資に回し。お金に働いてもらってお金を生んでもらう

投資信託商品には、3つあります

株での運用

債権での運用

不動産(REIT)での運用

ここで詳しく書きましたが、岡三アセットマネジメントが出しているシンガポールを中心としたREIT商品

ワールドリートセレクションアジア(毎月分配型)

毎月1万口に70円の配当を継続して出しています

1000万円なら月125000円(毎月の基準価額によって変わります)くらい

20.315%の税金が引かれるので10万円前後のお金が毎月口座に振り込まれてきます

再投資にすると、その配当金が積み上がっていくので、さらに毎月もらえる金額は雪だるま式に多くなっていきます

年金生活でないなら、再投資型がおすすめです


マンションを購入せずに賃貸にする

それによって余ったお金を投資に回しお金に働いてもらう

上に挙げた例なら70歳時点で4000万円から6000万円くらい投資にまわせるので

ワールドリートにそれを回せていれば、毎月40万から60万円の不労所得が銀行に振り込まれてくることになります

一軒家ならなおさらもっと効率が良いですね

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